半島全媒體記者 江海峰

  2022年樓市落下帷幕，二手房市場(chǎng)如何？據(jù)貝殼數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年青島二手房（包括住宅、商業(yè)和辦公產(chǎn)品）共計(jì)成交52951套，同比下滑超2成。從成交數(shù)據(jù)記者分析得知，二手房成交呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)：120平米以上、三居室以上的產(chǎn)品成交量同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，同時(shí)套總價(jià)在500萬元以上的產(chǎn)品也實(shí)現(xiàn)了成交量的增長(zhǎng)，說明青島改善人群的活躍度在不斷提高，這與新房市場(chǎng)的情況相同。

數(shù)據(jù)：成交量同比下滑21%，西海岸居首

  2022年，依然是二手房的冰封期。貝殼數(shù)據(jù)顯示，全年青島共計(jì)僅成交52951套二手房，同比2021年的66652套下降約21%。

  從去年12個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，成交量的高點(diǎn)集中在6~8月份，分別為5865套、5539套和5463套；低點(diǎn)集中在1~3月份，分別為3613套、2754套和3761套。如果將全年的成交情況連成線，會(huì)呈現(xiàn)出一條中間高兩邊低的拋物線。另外，去年12個(gè)月里，除8~11月的成交量實(shí)現(xiàn)了單月同比上漲外，其余8個(gè)月均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。其中，漲幅最大的為10月份，成交4342套二手房，同比上漲51.8%；跌幅最大的為3月份，成交3761套，同比下滑51.5%。

  分區(qū)域來看，二手房成交量呈現(xiàn)出較明顯的分化態(tài)勢(shì)。其中，西海岸新區(qū)成交12784套，排在首位；市北區(qū)成交9944套，排在第二位；城陽區(qū)成交6827套，排在第三位。此外，李滄區(qū)成交6181套，即墨市成交4571套，市南區(qū)成交3846套，膠州市成交2576套，嶗山區(qū)成交2445套，萊西市成交2181套，平度市成交1594套。

特點(diǎn)：大戶型成交占比上漲，改善人群活躍度提升

  記者從成交數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，2022年青島二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)十分明顯的特點(diǎn)，這兩點(diǎn)都證明了青島改善人群的活躍度在不斷提高。

  第一個(gè)特點(diǎn)是：120平米以上、三居室以上的產(chǎn)品成交量同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，即大戶型產(chǎn)品“吃香”。從2022年不同面積段二手房成交占比來看，120~140平米（含）的成交量占比為8.5%，同比增長(zhǎng)1.2%；140~180平米（含）的成交量占比為5.1%，同比增長(zhǎng)0.7%；180平米以上的占比為1.8%，同比增長(zhǎng)0.4%。而從不同居室成交占比來看，三居室產(chǎn)品占比為33.7%，同比增長(zhǎng)3.4%；四居室產(chǎn)品占比3.4%，同比增長(zhǎng)0.8%；四居室以上產(chǎn)品占比1.0%，同比增長(zhǎng)0.2%。

  第二個(gè)特點(diǎn)是：套總價(jià)500萬元以上的二手房成交量有所增長(zhǎng)，這與新房市場(chǎng)一致。根據(jù)2022年不同總價(jià)段房源成交占比情況，500萬元以上產(chǎn)品占比2.3%，同比增長(zhǎng)0.2%。除此之外，80萬元以下，80（含）~100萬元的產(chǎn)品，占比也均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度分別為5.5%和2.1%。這說明，剛需和高端市場(chǎng)均比較活躍。

熱點(diǎn)：剛需及微改片區(qū)成交熱，主城市北受歡迎

  那么，2022年青島人最喜歡在哪買二手房？

  數(shù)據(jù)顯示，二手房商圈成交TOP10中，位于城陽區(qū)的東方城片區(qū)、西海岸的安子片區(qū)以及西海岸的東方影都片區(qū)，排在前3名，3個(gè)片區(qū)的成交均價(jià)分別為14041元/平米、14792元/平米和12598元/平米。除此之外，主城區(qū)的也有2個(gè)片區(qū)上榜，即李滄區(qū)的下王埠片區(qū)和市北區(qū)的海云庵片區(qū)，成交總價(jià)分別為18794元/平米和16874元/平米。

  全市熱門成交小區(qū)中，維多利亞灣、山海灣和卓越蔚藍(lán)群島位列前3名，成交均價(jià)分別為8489元/平米、15097元/平米和11775元/平米。主城區(qū)有3個(gè)小區(qū)上榜，即李滄區(qū)的青島印象灣、市北區(qū)的萬科未來城和市北區(qū)的浮山后二小區(qū)，成交均價(jià)分別為16297元/平米、22833元/平米和26443元/平米。

  從數(shù)據(jù)可以看出，剛需及微改善片區(qū)的樓盤，在青島的二手房市場(chǎng)中比較受歡迎，這與新房市場(chǎng)目前多為大戶型、高總價(jià)產(chǎn)品不無關(guān)系。一部分剛需和首改人群，受學(xué)區(qū)和房?jī)r(jià)的影響，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)：完善的次新小區(qū)更受關(guān)注，房?jī)r(jià)更穩(wěn)定

  2023年青島的二手房市場(chǎng)會(huì)如何？

  青島德佑安家石老人店負(fù)責(zé)人孫開陽認(rèn)為，大概率還是呈平穩(wěn)走勢(shì)。雖說部分被疫情抑制的需求量會(huì)在今年得到釋放，但由于青島目前在售新房項(xiàng)目較多，且利好政策相對(duì)多，所以二手房成交量仍會(huì)受到抑制。因此，房齡新、小區(qū)環(huán)境好、戶型設(shè)計(jì)合理、物業(yè)管理完善的二手房小區(qū)會(huì)更受關(guān)注，成交價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

  青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)分析稱，去年西海岸新區(qū)和市北區(qū)二手房成交量領(lǐng)跑，預(yù)計(jì)2023年也會(huì)是這種狀態(tài)�！爸饕�是因?yàn)槲骱０抖�手房次新小區(qū)比較多，且價(jià)格方面占優(yōu)勢(shì)，剛需人群可選空間大；市北區(qū)則是因?yàn)樯倘�跨度大，無論是剛需還是改善人群都能找到合適的房源�！�