8月31日晚,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,成為廣大市民的熱議話題。9月4日,中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局發(fā)布《轉發(fā)<中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局 關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知>的通知》(以下簡稱《轉發(fā)通知》),并下發(fā)《關于調整優(yōu)化我市差別化住房信貸政策的通知》(以下簡稱《通知》),明確了青島市存量房貸利率下限及首套房與二套房的最低首付比例等。

《轉發(fā)通知》要求各商業(yè)銀行要高度重視降低存量首套住房貸款利率工作,青島市各階段首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限均和國家政策下限保持一致,具體而言:2019年10月7日以前,全市首套商業(yè)性個人住房貸款利率的下限為相應期限的貸款基準利率的0.7倍；2019年10月8日~2022年5月18日,全市首套商業(yè)性個人住房貸款利率的下限為相應期限貸款市場報價利率(LPR)；2022年5月19日至今,全市首套商業(yè)性個人住房貸款利率的下限為相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

《通知》明確了青島市差別化住房信貸政策,具體如下:對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行(即不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點),二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

各銀行業(yè)金融機構應根據上述個人住房貸款最低首付款比例和利率下限,結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素,合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

上述差別化住房信貸政策自2023年9月1日起執(zhí)行。商業(yè)銀行在此日期前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個人住房貸款業(yè)務,可按新政策執(zhí)行。

[ 熱點問題回應 ]

9月3日、4日,建設銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行等相繼發(fā)布《存量房貸利率調整常見問答》,對公眾關注的問題作出回應。

Q1 哪些房貸利率可以調整?

9月3日晚,建設銀行通過“中國建設銀行客戶服務”公眾號為客戶詳細解答了存量房貸利率調整相關問題,工商銀行等多家銀行也陸續(xù)發(fā)聲。

綜合目前多家銀行發(fā)布的具體調整細則,市民的貸款需要同時符合以下條件才可以參與存量房貸利率調整。第一,該貸款需為商業(yè)性個人住房貸款,公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分,以及購買如商鋪等個人商業(yè)用房(含商住兩用房)等非住宅型房屋貸款均不在此次調整范圍之內。第二,該貸款需在2023年8月31日前已發(fā)放或已簽署合同尚未發(fā)放。第三,該筆貸款需為首套住房貸款,或借款人實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的其他存量住房貸款；第四,該筆貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限,如果執(zhí)行利率低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平,則不進行調整。

Q2 “首套房”如何界定?

此次存量房貸利率調整中,多次提及需要滿足“首套房”這一條件,中國建設銀行對于“如何界定‘首套房'”也進行了解答。首套住房貸款包括兩種情況,一種是指貸款發(fā)放時利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款,另一種是貸款發(fā)放時是非首套住房貸款,但實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準。

眾多市民咨詢的“辦貸款時不是首套房貸”便符合第二種情況。中國建設銀行表示,如果當前實際住房情況已經符合辦貸款的城市首套住房標準,可以認定為首套房貸。例如,市民貸款購買當前住房時,家庭沒有其他住房,因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理,但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策,本次可以按首套執(zhí)行。此外,如果市民貸款購買當前住房時不是家庭在當地的唯一住房,但后期通過交易等方式出售了其他住房,當前住房成為家庭唯一住房且當地已執(zhí)行“認房不認貸”政策的,依然可以按首套執(zhí)行,需要市民提供相應的證明材料。中國銀行表示,相關證明材料包括當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等,能夠證明當前實際住房情況符合當地首套住房標準。

此次降低存量首套房貸利率,二套房貸款不在調整范圍內。中國工商銀行表示,如后續(xù)所在城市更新相關“認房”“認貸”政策,可按最新政策要求提交利率調整申請。如果仍無法確認自己是否符合首套房標準,市民可以咨詢貸款經辦機構進行了解。

Q3 房貸利率如何確定?

在此次的銀行回應中,調整后的房貸利率水平也已明確,應不低于該筆貸款發(fā)放時房屋所在城市同期限(按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限。因此,本次調整不涉及LPR,主要是調整加減點。

中國銀行通過舉例說明了計算調整后利率的方法。例如目前LPR是4.2%,貸款按加80個點執(zhí)行,則現在實際貸款利率為5%(4.2%+0.8%),如果貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點,則存量貸款調整后不得低于LPR+10個點,調整后的貸款利率最低為4.3%(4.2%+0.1%)。