千呼萬喚！存量房貸利率終于要降了！

8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門連發(fā)兩條重磅通知。一是9月25日起可申請降低存量首套住房貸款利率，二是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套20%，二套30%。

對于青島來說，早在6月初，青島非限購區(qū)域商貸首付比例已經(jīng)調(diào)整為首套20%，二套30%。因此，降低存量首套住房貸款利率，對于還在還貸的青島購房者是實實在在的好消息。

什么是存量首套房貸

首先，存量房貸利率調(diào)整，僅限首套房，二套房三套房等不在此列。

那么什么是存量首套房貸？

《通知》明確了三種情況：

1.2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款；

2.2023年8月31日前已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款；

3.借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

新貸款置換舊貸款

首先，明確一個時間節(jié)點，自2023年9月25日起，可以提出申請。

第二，調(diào)整方式之一為，新發(fā)放貸款置換存量貸款。

第三，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但有一個條件：在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。也就是說，假如你是2018年在青島貸款買的首套房，那么協(xié)商后新發(fā)放貸款的利率，不能低于當時青島的首套房商貸利率政策下限。

第四，新發(fā)放的貸款只有一個用途，那就是償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，也就是你的舊貸款，仍然納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

重簽合同變更利率

在調(diào)整方式方面，除了用新發(fā)放貸款置換存量貸款之外，《通知》明確，還可以重簽合同。

時間節(jié)點也是2023年9月25日，這一日之后，首套房貸借款人，可以向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

但是，變更后的貸款合同利率水平，同樣需要滿足這個這個條件：在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

嚴查經(jīng)營貸、消費貸置換房貸

《通知》還明確提出，要對經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核。如果有協(xié)助借款人用經(jīng)營貸和消費貸等違規(guī)置換房貸的中介機構，一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

此前，由于存量房貸利率較高，一些購房者為減少貸款利息，鋌而走險用低利率經(jīng)營貸、消費貸置換房貸，其中更是催生出了“轉貸”中介業(yè)務。

實際上，監(jiān)管部門一直明令禁止“經(jīng)營貸”“消費貸”違規(guī)流入樓市。按照監(jiān)管規(guī)定，銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸、消費貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任。

各金融機構要抓緊制定細則

《通知》要求，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確�！锻ㄖ�》有關要求落實到位。

同時要求，中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機構要將本通知立即轉發(fā)轄內(nèi)地方法人金融機構，督促貫徹執(zhí)行，有效維護市場秩序。

全國商品房首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整

同日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了另一條重磅《通知》。

首付方面，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。

不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

也就是說，不管你是一線城市、二線城市還是十八線城市，最低首付比例均可降至首套20%，二套30%。至于要不要給這么大力度的優(yōu)惠，各地按照因城施策的原則自行決定。

利率方面，首套房利率下限：不低于相應期限LPR減20個基點，這是之前就公布的政策；二套房利率下限：不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。

《通知》表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

早在6月1日，青島多部門發(fā)布了七條新政，其中就包括，商業(yè)銀行在除市南區(qū)、原市北區(qū)以外的非限購區(qū)域發(fā)放的首套房、二套房商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例相應調(diào)整至20%和30%。

但是放眼全國，目前在一線城市，二套房的貸款首付比例動輒在七成到八成左右，二線城市的二套房首付比例普遍在四成左右。接下來，這些城市，如何確定二套房的首付比例和利率也是一大看點。