說到法拍房，其實(shí)很多人擔(dān)心購買時(shí)會(huì)遇到“租賃”的房子，房子如果拍賣成功后還不能得到房屋會(huì)有點(diǎn)焦慮，中途萬一出現(xiàn)什么幺蛾子怎么辦？

那如果萬一遇到有“長期租賃”那可就更可怕了，所謂一租就是20年，有了房子不能居住，讓人心里聽著心慌慌的。

為解答這方面的疑惑，那今天給大家說說法拍房中租賃那些事兒。

說在前頭，對(duì)于法拍房中有租賃的，我們要了解的幾點(diǎn)原則：

房屋即使有租賃，也可以拍賣 。

“買賣不破租賃”，拍賣之后正常情況下需要等到租賃期結(jié)束。

短期租賃是比較常見，長期租賃是少見的乃至不合常理的。

“買賣不破租賃”

首先給大家科普一下正常的租賃。

一般而言，正常租賃房屋期限一般是在1-3年居多，同時(shí)設(shè)立租賃合同。而正常來說，為了保證雙方利益前提下，租賃一般是一年一簽 ，到期續(xù)簽。

在法院公告上，我們可以看到類似這樣的帶租拍賣的房屋，比如，房屋在拍賣前租賃給了別人，但是房屋主人因?yàn)閭鶆?wù)糾紛被起訴至法院，債權(quán)人請(qǐng)求法院查封并拍賣該房屋，正常情況下需要租賃期限滿才能進(jìn)行交房。

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條確立了不動(dòng)產(chǎn)上的“買賣不破租賃”規(guī)則，目的在于保護(hù)既有承租人對(duì)租賃物的占有、使用和收益狀態(tài)，避免因物權(quán)變更導(dǎo)致租賃關(guān)系的不穩(wěn)定。同時(shí)，即將于2021年1月1日實(shí)施的民法典在第三編合同編中第十四章租賃合同中亦規(guī)定了“買賣不破租賃”規(guī)則，即依據(jù)第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

但須注意的是，適用“買賣不破租賃”規(guī)則應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

●租賃合同成立并已生效；

●租賃物已經(jīng)交付承租人，被承租人實(shí)際占有；

●租賃物的所有權(quán)變動(dòng)發(fā)生在租賃期間；

●出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權(quán)給了第三人。

具備上述條件后，即使租賃物的買受人不知道該租賃合同的存在，租賃關(guān)系仍能夠?qū)�抗買受人，租賃關(guān)系對(duì)買受人具有拘束力。

對(duì)于購房者即房屋的買受人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，拍賣之后正常情況下需要等到租賃期結(jié)束后才能進(jìn)行清場(chǎng)交房。

而關(guān)于設(shè)立抵押權(quán)的房屋和出租前就被法院查封的房屋，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條明確規(guī)定：

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

對(duì)于上述兩種條件的房屋，購房者在實(shí)現(xiàn)所有權(quán)變動(dòng)后，可依法要求房屋的承租人搬離房屋，不受買賣不破租賃的限制 。而了解這些信息，這需要前期做好充分的盡調(diào)。

不一樣的“長期租賃”

說完了一般的租賃，下面為大家說一種比較特殊的，長期租賃。相比短期的1-3年的租賃，長期租賃指的是時(shí)間較長的租賃，根據(jù)法律規(guī)定，房屋的租賃期限最長為20年。

那法拍房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)中遇到的長期租賃確實(shí)存在嗎？涉及長期租賃會(huì)有多少呢？答案：不能說不存在，但是存在的概率極低。

但在實(shí)際的執(zhí)行中，可會(huì)出現(xiàn)虛假租賃的情況，比如債務(wù)人的房屋即將拍賣，債務(wù)人主張房屋已經(jīng)設(shè)立房屋租賃期限20年，想以此阻止房屋進(jìn)行拍賣。

而對(duì)此，我們需要明白的是：涉及虛假的“長期租賃”的房屋的風(fēng)險(xiǎn)，在拍賣前一般債權(quán)人就解決排除了該風(fēng)險(xiǎn)。

一、相比購房人想得到房屋，債權(quán)人會(huì)更想讓債權(quán)得到追償。債權(quán)人會(huì)排除執(zhí)行前的一切風(fēng)險(xiǎn)，例如“長期租賃”。假如出現(xiàn)虛假的長期租賃，債務(wù)人或者承租人請(qǐng)求房屋涉及長期租賃進(jìn)而阻止房屋進(jìn)行拍賣，虛假的長期租賃雖然有，但在法律事實(shí)上多以證據(jù)不足而被法院駁回。

這里的證據(jù)不足，比如說，承租人壓根就沒有租住在房屋里，一直未交物業(yè)費(fèi)，在房屋設(shè)立查封后突然設(shè)立長期租賃，更有甚者以口頭約定長期租期為由，但實(shí)際上連租賃費(fèi)用都不進(jìn)行繳納。

二、對(duì)于債務(wù)人來說，設(shè)立虛假租賃，并借此請(qǐng)求法院阻止房屋拍賣的，則涉嫌刑事犯罪中“虛假訴訟罪”，如證據(jù)充足則會(huì)根據(jù)《刑法》判以刑罰 。債務(wù)人不得不“慎重考量”。

面對(duì)有租賃的房屋，不同的人可能會(huì)有不同的選擇。一般來說，房屋沒有明顯瑕疵的，拍賣時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也大。房屋有一些瑕疵的，例如租賃等，拍賣時(shí)競(jìng)爭(zhēng)少些。

而對(duì)于購買法拍房來說，需要明確有如下兩點(diǎn)：

拍賣前期盡職調(diào)研，排除租賃風(fēng)險(xiǎn)。

拍賣成交后，對(duì)租賃有一個(gè)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)把控，確保順利實(shí)現(xiàn)清場(chǎng)。