撰文|張銀銀

歲末年初，一則關(guān)于房地產(chǎn)貸款管理的通知就被刷屏，以至于2021開年，地產(chǎn)和銀行股票逆勢(shì)下跌。

12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）。其規(guī)定，從2021年1月1日起，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)一直是導(dǎo)致銀行危機(jī)的重要原因之一，主要表現(xiàn)為業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)過度集中于某一行業(yè)、某一地域或某一客戶等。

為此，國(guó)際組織和各國(guó)政府都將管理貸款集中度作為提高金融體系穩(wěn)健性的重要做法。例如，巴塞爾委員會(huì)在新資本協(xié)議對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)集中度提出要求，要求第一支柱框架下在評(píng)級(jí)過程中應(yīng)充分考慮這一風(fēng)險(xiǎn)，采用漸近單因素模型。

IMF也使用住房房地產(chǎn)貸款占總貸款比重、商業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款比重這兩個(gè)常用的貸款集中度管理指標(biāo)來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)健。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

具體來(lái)看，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

此次新規(guī)對(duì)銀行、購(gòu)房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)有什么影響、目前各家銀行執(zhí)行情況又如何？

從各個(gè)銀行的實(shí)際貸款情況來(lái)看，目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求。證券日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照2020年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前超出上限的銀行數(shù)量并不多，只有部分銀行相關(guān)指標(biāo)超出監(jiān)管的劃定范圍，其余大部分都沒有觸及上限。針對(duì)超出上限的銀行機(jī)構(gòu)，監(jiān)管部門也設(shè)置了一定的過渡期，給不達(dá)標(biāo)機(jī)構(gòu)充分的整改時(shí)間，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的19.8%。隨著個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，居民部門杠桿率也呈現(xiàn)快速上升勢(shì)頭。

目前的情況是，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進(jìn)一步升級(jí)。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗(yàn)，更多房企將主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模料保持低位運(yùn)行。

2020年9-12月，樣本房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模合計(jì)1941.97億元，同比增長(zhǎng)86.76%，但“三道紅線”試點(diǎn)的12家房企發(fā)債規(guī)模260.11億元，同比僅增長(zhǎng)7.62%，發(fā)債額度占房企發(fā)債的13.39%，占比同比下降9.85個(gè)百分點(diǎn)。海外債方面，在疫情、匯率、政策等外部環(huán)境影響下，2020年9-12月，樣本房企海外債發(fā)行規(guī)模同比降幅為25.81%，但試點(diǎn)房企發(fā)行海外債同比減少40.74%，降幅更大。

這幾個(gè)月，從易行長(zhǎng)到其他經(jīng)濟(jì)、金融研究者都談到貨幣政策正�；�的問題，杠桿游戲也支持正�；�，但我們都知道國(guó)情，以及外部形勢(shì)，為了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，2021年最多是克制，但不會(huì)收多少。

房?jī)r(jià)到底漲還是跌？

我直接說判斷吧，總體漲，幅度不高。局部會(huì)有跌，少量城市小開掛。雖然長(zhǎng)達(dá)一年的預(yù)測(cè)，往往不好說。

版權(quán)及免責(zé)聲明：本文系杠桿游戲創(chuàng)作，未經(jīng)授權(quán)，禁止轉(zhuǎn)載！如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)獲取授權(quán)。另，授權(quán)轉(zhuǎn)載時(shí)還請(qǐng)?jiān)谖某踝⒚鞒鎏幒妥髡�，謝謝！杠桿游戲任何文章之觀點(diǎn)，皆為學(xué)習(xí)交流探討用，非投資建議。用戶據(jù)此進(jìn)行的一切投資，請(qǐng)自負(fù)責(zé)任。文章如有疏漏、錯(cuò)誤歡迎批評(píng)指正。