2017年6月20日，魯商置業(yè)完成了對即墨區(qū)中航綠城理想城的收購，獲得百合花園南北兩側(cè)藍庭和麗園兩地塊開發(fā)建設(shè)權(quán)。魯商將南側(cè)地塊打造為魯商中央公館，北側(cè)則成為今天的魯商學(xué)府。

算起來，魯商學(xué)府項目是魯商發(fā)展在即墨落子的第四個項目，除了魯商中央公館，此前魯商還曾在即墨打造有銀座動感世代和魯商一山一墅兩大項目。那個這個落子創(chuàng)智新區(qū)的魯商即墨第四子，其狀況究竟如何？

品牌：山東唯一上市房企

作為山東省唯一一家上市房地產(chǎn)企業(yè)，魯商發(fā)展在山東省本土房企中可謂是龍頭級別。

從地域上看，目前魯商集團不僅在省內(nèi)的臨沂、青島、濟寧、菏澤、泰安、濰坊、煙臺、濟南有項目在建，還在哈爾濱、上海、重慶等地進行了一定程度的布局。作為山東省唯一的上市房企，魯商已經(jīng)初步踏入了全國級房企的行列，并且財報數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)銷售在集團營收中的占比在短期內(nèi)仍會保持較大比例。

借力自有的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，近年來魯商以“地產(chǎn)+”為切入點，也在著手布局自己的康養(yǎng)地產(chǎn)板塊，例如去年6月27日在即墨藍谷摘得的9總總計408畝土地中，有4宗醫(yī)療用地將成為齊魯醫(yī)院建設(shè)用地。但是從集團性質(zhì)上，魯商仍不斷強調(diào)自己的主業(yè)是健康、醫(yī)療而并非房地產(chǎn)。這種業(yè)務(wù)構(gòu)造有利有弊，優(yōu)秀的醫(yī)療主業(yè)能給魯商的房地產(chǎn)板塊帶來強勢的背后支持，但這樣的魯商與很多專業(yè)房地產(chǎn)公司相比就在專業(yè)度上略顯弱勢。

今年魯商的拿地速度放緩，僅在煙臺市成功摘地一宗。但此前在2019年，魯商曾在山東省內(nèi)全年摘地21幅，涉及濟南、青島、臨沂三市，分別為濟南4幅、青島16幅、臨沂1幅。其中，除了位于青島即墨藍谷的9幅共計27萬方土地，其他三次摘地都是魯商通過與頭部房企聯(lián)手共同摘得的。

項目特點：創(chuàng)智新區(qū)稀缺洋房產(chǎn)品

魯商學(xué)府位于創(chuàng)智新區(qū)核心區(qū)，長廣路山師實驗學(xué)校東，建筑面積100-104㎡，均價10000左右，建筑密度約19%，綠地率約30%，相比一期、二期是一個升級版的低密度、高綠化的高品質(zhì)改善社區(qū)，項目規(guī)劃了10棟11層的小高層，23棟6-8層的洋房。

區(qū)位情況

魯商學(xué)府位于新區(qū)市政旁創(chuàng)智核心區(qū)域。2012年，即墨政府做出“疏老城、建新城、連濱海、融青島”的戰(zhàn)略調(diào)整，著力打造“城市發(fā)展新中心、城市中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高端生態(tài)居住區(qū)”的城市核心新區(qū)，創(chuàng)智新區(qū)應(yīng)時而出，開啟打破即墨西舊東新格局的城市發(fā)展復(fù)興之路。

目前即墨區(qū)政府及其大部分政府職能都已經(jīng)搬遷至創(chuàng)智新區(qū)，這里未來必然將替代西部老城區(qū)，成為即墨的新政治中心，發(fā)展軌跡是可循的。但作為新城區(qū)，其整體配套的完備成熟尚需時日，而且魯商學(xué)府位于創(chuàng)智新區(qū)的幾乎最東北角，幾乎是創(chuàng)智新區(qū)和藍谷的接壤之地，或許相對較難以充分享受到整個片區(qū)所帶來的紅利。

教育配套

據(jù)項目介紹，項目與山師實驗學(xué)校僅一路之隔，另配套有5000平米社區(qū)幼兒園。即墨實驗學(xué)校（山東師范大學(xué)即墨實驗學(xué)校）是一所九年一貫制學(xué)校，有小學(xué)部和初中部。但值得注意的是，受即墨區(qū)整體教育發(fā)展水平影響，項目附近暫無高中。

周邊交通

據(jù)項目介紹，從項目出發(fā)15分鐘即達藍谷及即墨老城，M16、M11換乘通達青島。另外周邊有16路、19路、4路、34路公交車。據(jù)實地探訪，項目最近的公交站在即墨實驗學(xué)校（山東師范大學(xué)即墨實驗學(xué)校），距離該站約需步行不到1km；但是距離地鐵較遠；項目整體處于創(chuàng)智新區(qū)最東北角，西部尚為大片荒地，步行出行較為困難。

周邊商超

據(jù)項目介紹，項目周邊配套商業(yè)包括大悅城、居然之家、項目自建商業(yè)中心等。但據(jù)實地踩盤情況可知，目前項目周邊商業(yè)布局較少，南側(cè)約1km范圍內(nèi)有滿和廣場，但是建設(shè)和招商情況暫時并非特別理想；同時項目自建的商業(yè)中心規(guī)劃地目前還是項目及其東側(cè)地塊，目前尚未動工。

周邊醫(yī)療

項目南側(cè)4公里左右在建東部醫(yī)療中心，樓體基本建造完畢但尚未投入使用。

即墨東部醫(yī)療中心一直以來備受關(guān)注。據(jù)了解，即墨東部醫(yī)療中心將打造高端醫(yī)療服務(wù)。目前，醫(yī)院主體已經(jīng)完工，總建筑面積達26萬平方米。

去年8月份，青島市衛(wèi)生健康委員會主任隋振華曾在訪談時透露，即墨東部醫(yī)療中心與韓國延世大學(xué)醫(yī)學(xué)院Severance醫(yī)院合作，計劃設(shè)置30個科室，引進先進醫(yī)療技術(shù)、高端醫(yī)療人才、先進管理理念。

根據(jù)即墨區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會的最新消息，目前東部醫(yī)療衛(wèi)生中心與韓國延世大學(xué)醫(yī)學(xué)院Severance醫(yī)院正在就合作細節(jié)問題進行深入洽談，詳細信息將在正式確定后對外統(tǒng)一發(fā)布。

經(jīng)典戶型賞析：

競爭力分析

相對于南側(cè)精裝交付的魯商中央公館，魯商學(xué)府是魯商后期爭取到的一塊毛坯交付項目，而且或許因為項目前排緊鄰高架橋的緣故，所以定價相對較低，均價只有約10600元/平，對于創(chuàng)智新區(qū)乃至整個即墨區(qū)而言都是當下的價格谷地。當然，這個價格收到地段和環(huán)境的制約很大，只能是算比較特殊的一批房源，并不能代表這個該區(qū)域的樓市。而且該項目后期大概率還是會采取精裝交付的形式。

與項目溝通時了解到，項目目前主打的是距離學(xué)校較近，以及6縱6橫交通網(wǎng)優(yōu)勢，但是附近公共交通的距離以及教育醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)有一定的滯后性，可能仍需要一定時間來觀察其是否能夠形成一定的規(guī)模。

從競品角度來看，魯商學(xué)府的競品布局東至壯武路，西至青龍高速，基本呈南北帶狀分布。該范圍內(nèi)聚集了華發(fā)四季、蘇荷、海信盟旺世家、中糧祥云小鎮(zhèn)、和達熙園等項目。但魯商學(xué)府是周邊唯一一個低密洋房項目，從產(chǎn)品定位上看基本沒有競品，而且目前放出的房源都是定價較低的毛坯房，一萬元左右的均價在周邊的蘇荷、華發(fā)四季、海信盟旺世家、中糧祥云小鎮(zhèn)等一眾項目中具有很強的價格優(yōu)勢。

但如果項目后期改推精裝房的話，這種優(yōu)勢就會消減。而且項目東側(cè)只有一路之隔的和達熙園項目目前尚未公示具體規(guī)劃，如果屆時和達熙園也主打低密改善，則將和魯商學(xué)府形成強有力的競爭。在精裝房已經(jīng)不討喜的情況下，或許屆時誰能給出更優(yōu)惠的價格，誰才就可能搶占到創(chuàng)智新區(qū)改善市場的更大份額。