下半年房地產(chǎn)市場大勢



    內(nèi)地房地產(chǎn)市場在上半年的大幅上漲能否延續(xù)到下半年？答案是不能。房價是否會大跌，答案是不會。



    房地產(chǎn)市場在上半年之所以大幅上漲，原因是經(jīng)濟特殊時期幾大利好因素的疊加效應(yīng)，而到下半年這些疊加效應(yīng)將逐步衰退。



    第一個因素，經(jīng)濟復(fù)蘇急需拉動房地產(chǎn)投資。



    從去年年底開始，出現(xiàn)以房地產(chǎn)擴大內(nèi)需、搶救宏觀經(jīng)濟的呼聲，雖然房地產(chǎn)市場化一直飽受質(zhì)疑，但是從1998年經(jīng)濟周期以來，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的拉動作用不可忽視，從今年上半年以后，事實上采用了以房地產(chǎn)市場啟動內(nèi)需的思路，對于各個地方給予房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策眼開眼閉。



    值得關(guān)注的是，目前地王頻現(xiàn)，土地推出規(guī)模增加，從二季度開始，房地產(chǎn)投資量有所增加，這是政府有關(guān)方面希望看到的結(jié)果。隨著庫存量的減少和地塊的增加，預(yù)計下半年將進行市場內(nèi)生的循環(huán)。也就是說，政府的推動工作已經(jīng)完成，只要按照市場內(nèi)生的開發(fā)周期，就能夠拉動房地產(chǎn)市場的投資與消費。因此，為經(jīng)濟復(fù)蘇拉動房地產(chǎn)投資的力度將有所減少。



    第二個因素，某些利好提前釋放。



    今年上半年市場爆發(fā)式增長有幾個方面的原因：去年房地產(chǎn)市場低迷壓抑了大部分自住性的剛性需求，據(jù)相關(guān)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計約占30%左右的份額；另一個原因是從今年5月份開始，由于實體經(jīng)濟產(chǎn)能繼續(xù)過剩，許多資金撤出實體經(jīng)濟領(lǐng)域，進入虛擬市場，5月份江浙商人購房的大量增加可以得到解釋，據(jù)相關(guān)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計約占20%左右的份額；到6月份之后，由于資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期的共同作用，導(dǎo)致民間資金大量涌入房地產(chǎn)市場，一線城市的投資客占比在40%以上，同時豪宅價格開始直線上升，這是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的典型標(biāo)志。



    從上訴三部分需求來看，自住性住房需求部分釋放，由于房價提升，新增的自住性需求被抑制；房價要繼續(xù)上升，完全取決于高端住宅的投資客對未來房地產(chǎn)形勢的判斷。如果股市繼續(xù)出現(xiàn)財富效應(yīng)，不排除會有部分贏利進入房地產(chǎn)市場，但股市的利好已經(jīng)提前兌現(xiàn)。



    現(xiàn)在惟一要判斷的是，通貨膨脹預(yù)期到底能否繼續(xù)維持，是否會有更多的投資客以增加房地產(chǎn)投資的方式來抵御通脹預(yù)期？人們購買房地產(chǎn)是為了跑贏通脹，可以肯定，只要通脹預(yù)期仍在，只要寬松的貨幣政策不改變，房地產(chǎn)與資本市場一樣，將成為主要的受益市場，是貨幣政策與通脹預(yù)期成就了開發(fā)商的傲慢。



    第三個因素，寬松的貨幣與房地產(chǎn)信貸政策將會出現(xiàn)微調(diào)。



    7月27日，中國銀監(jiān)會宣布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《項目融資業(yè)務(wù)指引》旨在強化貸款流向管理，確保銀行信貸資金真正進入實體經(jīng)濟，減少貸款挪用的風(fēng)險。辦法規(guī)定，單筆金額超過項目總投資5％或超過500萬元的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式，即貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。分析人士稱，這意味著銀行直接將貸款資金劃入最終收款人賬戶，信貸資金流向?qū)⑹艿絿?yán)格控制，信貸資金違規(guī)挪用現(xiàn)象將被有效遏制。



    可以肯定，由于經(jīng)濟復(fù)蘇跡象還不穩(wěn)定，由于人民幣匯率必須與美元掛鉤，中國貨幣政策不會發(fā)生急轉(zhuǎn)彎，但股市與樓市價格大幅上漲已經(jīng)引起越來越多的關(guān)注，類似于收緊二套房貸與嚴(yán)查信貸的舉措已經(jīng)出臺。這將部分扼制資本市場的泡沫預(yù)期，事實上，一些城市的成交量7月份已經(jīng)開始下降。



    要強調(diào)的是，雖然房地產(chǎn)市場大利好已經(jīng)過去，但房價不可能出現(xiàn)大跌。主要原因是一線城市有效需求跟不上，而上海等地的土地只夠幾年所需；另一方面，以美國為首的國家雖然暫時會維持貨幣信用，但從長期來看，11兆美元的負(fù)債決定了美元只能貶值減小負(fù)債壓力，人民幣不可能獨自維持高匯率。因此，從土地、經(jīng)濟復(fù)蘇政策和貨幣來看，房地產(chǎn)不市場存在大幅下挫的空間�！�