今年來(lái)隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸發(fā)展，在居住物業(yè)管理區(qū)域住宅樓內(nèi)發(fā)生惡性事件，被害人或其家屬憤而向物業(yè)公司索賠的民事訴訟已發(fā)生多


起，引起了全社會(huì)的極大關(guān)注。在這些民事訴訟案件中，由于相關(guān)法律的缺乏，案件事實(shí)情況的不同，
重慶物業(yè)審理法官對(duì)案件理解的差異，其審理結(jié)


果也大相徑庭。究其本質(zhì)而言，對(duì)類(lèi)似案件的審理過(guò)程，其實(shí)就是法官對(duì)物業(yè)保安責(zé)任分析、認(rèn)定的過(guò)程，因此，物業(yè)公司對(duì)保安義務(wù)的履行


直接決定了將來(lái)重慶物業(yè)公司的責(zé)任承擔(dān)。
一、保安責(zé)任的產(chǎn)生
  為明確雙方的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)自己的合法權(quán)益，物業(yè)公司及業(yè)主之間通常會(huì)就物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)訂立物業(yè)管理合同，約定諸如住宅共用


部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新以及保潔服務(wù)、保安服務(wù)等條款。
  根據(jù)《居住物業(yè)保安管理辦法》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》第十八條："業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。物業(yè)管理企


業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同"和第十九條："物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物


業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):(五)重慶保安 "的規(guī)定，我們不難看出物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是合同法律關(guān)系，而保安服務(wù)則是合同的一部分。
  實(shí)際上，在業(yè)主支付的物業(yè)管理費(fèi)中一般均已包括了保安費(fèi)用。因此，從合同法角度講，雙方間的合同關(guān)系業(yè)已成立并生效。由此，對(duì)于


物業(yè)公司來(lái)講，采取必要的保安措施就是其不可推卸的義務(wù)，如果義務(wù)履行不完全，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。
  二、 重慶保安公司保安責(zé)任的范圍
  保安服務(wù)的范圍應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行認(rèn)定:
  首先是法律法規(guī)對(duì)物業(yè)公司保安服務(wù)方面的強(qiáng)制性規(guī)定，如《管理辦法》第十五條規(guī)定的物業(yè)保安人員應(yīng)當(dāng)履行的六項(xiàng)職責(zé)。
  其次，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間存在的是合同關(guān)系，當(dāng)事人完全可以在合同中具體約定保安的內(nèi)容，確定保安服務(wù)的范圍，以排除法規(guī)的


任意性規(guī)范。
  當(dāng)然需要明確指出的是，根據(jù)《管理辦法》第三條"居住物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的


公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)"的規(guī)定，手機(jī)改號(hào)軟件物業(yè)公司的保安義務(wù)僅僅局限于防范性的安全保衛(wèi)，保安不能等同于治安或保鏢，物業(yè)公司不


負(fù)有保障住宅小區(qū)內(nèi)每個(gè)居住人人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，不能要求物業(yè)公司提供的保安服務(wù)達(dá)到完全杜絕治安事件的發(fā)生。
  三、物業(yè)公司未盡保安義務(wù)的后果
  鑒于物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的合同關(guān)系，手機(jī)改號(hào)器一旦物業(yè)公司不履行或不完全履行自己的保安義務(wù)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，而


且這種責(zé)任的承擔(dān)并不以給業(yè)主造成的實(shí)際損失為前提。
  通常，在物業(yè)公司雖然違約但未給業(yè)主造成實(shí)際損失的情況下，物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的形式和條件比較簡(jiǎn)單。業(yè)主可根據(jù)物業(yè)公司違約


程度的不同，要求其繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或減少收取物業(yè)管理費(fèi)。然而一旦業(yè)主因受到實(shí)際損害，轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的，情


況就會(huì)變得相對(duì)復(fù)雜。此時(shí)，衡量物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)就是以下四大要件:一、物業(yè)公司主觀上是否有過(guò)錯(cuò)。二、物業(yè)公司是否有


違約行為(違約是前提條件，無(wú)違約的話，物業(yè)公司即無(wú)責(zé)任)。手機(jī)改號(hào) 三、有損害結(jié)果。四、違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系。
  在這四大要件中，物業(yè)公司的違約行為及業(yè)主的損害結(jié)果是顯而易見(jiàn)的，責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵在于對(duì)物業(yè)公司主觀過(guò)錯(cuò)及因果關(guān)系 的認(rèn)定。
  首先是過(guò)錯(cuò)認(rèn)定。□□□于物業(yè)公司與業(yè)主間的合同關(guān)系，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主負(fù)有善良管理人的注意義務(wù)，應(yīng)采取合理有效的行為履行該種義務(wù)


。如果物業(yè)公司因故意或過(guò)失沒(méi)有采取相應(yīng)的保安措施，而導(dǎo)致犯罪分子有機(jī)可乘，給業(yè)主造成損失的，就可認(rèn)定物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)。其次是


因果關(guān)系。有觀點(diǎn)認(rèn)為，既然物業(yè)公司與業(yè)主形成了合同法律關(guān)系，那么在業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害的過(guò)程中，因物業(yè)公司未按合同約定提供


相應(yīng)的保安服務(wù)，為犯罪分子實(shí)施犯罪行為創(chuàng)造條件或者提供便利，物業(yè)公司對(duì)此就負(fù)有責(zé)任。然而問(wèn)題是，就連公安bu門(mén)都不能防止犯罪或


者侵權(quán)的發(fā)生，那么又怎么能指望僅是提供防范性安全保衛(wèi)服務(wù)的物業(yè)公司，能做到連國(guó)家權(quán)利機(jī)關(guān)都做不到的事情呢?更何況，物業(yè)公司的保


安服務(wù)僅限于事先預(yù)防及事后協(xié)助。實(shí)際上，不論物業(yè)公司采取怎樣的保安措施，如果致害人真的要采取侵害行為，物業(yè)公司對(duì)此也是無(wú)能為


力的。當(dāng)然，物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)卻不履行義務(wù)，客觀上也確實(shí)為致害人的侵害行為提供了便利，增加了損害發(fā)生的可能性。因


此，本律師認(rèn)為，判斷有無(wú)因果關(guān)系的關(guān)鍵在于所發(fā)生的損害賠償事件中，物業(yè)公司有無(wú)盡到善良注意義務(wù)。盡到善良注意義務(wù)的，就無(wú)因果


關(guān)系；未盡善良注意義務(wù)的，就應(yīng)認(rèn)定存在因果關(guān)系。
  四、損害賠償責(zé)任的承擔(dān)
  一旦物業(yè)公司的，行為具備了損害賠償構(gòu)成的四要件，業(yè)主就有權(quán)要求損害賠償。至于物業(yè)公司在業(yè)主損害賠償中是全部由物業(yè)公司進(jìn)行


賠償，還是由物業(yè)公司賠償部分損失，現(xiàn)有兩種觀點(diǎn)：
  第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失較為合理。理由是，雖然物業(yè)公司存在違約行為，且應(yīng)進(jìn)行違約損害賠償，但主要責(zé)任者


應(yīng)是犯罪分子，次要責(zé)任是物業(yè)公司，故責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司與犯罪分子共同承擔(dān)，如業(yè)主的全部損失均要物業(yè)管理公司賠償，屬擴(kuò)大物業(yè)公司


責(zé)任范圍，有失公正。對(duì)于賠償?shù)臄?shù)額，在目前法律尚無(wú)明文規(guī)定的情況下，應(yīng)分清責(zé)任的主次，酌情作出處理。本律師認(rèn)為，由于受害業(yè)主


明顯處于弱者地位，在許多情況下，一旦受到損害，將對(duì)整個(gè)家庭造成致命打擊，如果致害人無(wú)力對(duì)其造成的損害結(jié)果進(jìn)行賠償?shù)脑�，那么�?duì)


受害業(yè)主的權(quán)益的保護(hù)只能說(shuō)是水中花、鏡中月。
  重慶銳凱科技 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)公司的賠償責(zé)任與致害人的賠償責(zé)任之間是一種不真正連帶責(zé)任關(guān)系。理由是，為避免致害人無(wú)力向受害業(yè)主作出


賠償，物業(yè)公司所承擔(dān)的賠償責(zé)任又顯著輕微的情況發(fā)生，出于公平原則的要求，在物業(yè)公司違反保安責(zé)任致使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到損害時(shí)，所


產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任理應(yīng)由物業(yè)公司與致害人承擔(dān)不真正連帶責(zé)任。當(dāng)然，在物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任后，物業(yè)公司有權(quán)向致害人追償。因


為，雖然物業(yè)公司存在違約行為，但損害結(jié)果的發(fā)生是由犯罪分子直接造成的，故最終的賠償責(zé)任應(yīng)由真正的致害人承擔(dān)，物業(yè)公司享有追償


權(quán)。本律師認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)明顯擴(kuò)大了物業(yè)公司的責(zé)任范圍，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，不利于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。從根本上講，也有可能


會(huì)間接損害到業(yè)主的利益。




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